Cene stanova u Srbiji na novim rekordima: Prosečna cena kvadrata u Beogradu prvi put prešla 3.000 evra, u Beogradu na vodi 5.800 – Ekonomija

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), u prvoj polovini ove godine, u odnosu na isti period prošle godine, prosečna cena stana u Srbiji iznosila je 100.157 evra, što predstavlja povećanje od 15,81 odsto.

Kada je reč o prosečnoj ceni stana po kvadratu, ona je u prvom polugodištu ove godine u Srbiji iznosila 1.918 evra po kvadratu.

Najveći rekorder po cenama stanova u Srbiji, ali i u regionu, definitivno je Beograd. Prema rečima jednog od sagovornika Danasa, razlog je to što je Beograd ciljani grad za 90 odsto Srba u svetu i 50 odsto ljudi iz regiona.

Tako je u prvom polugodištu ove godine prosečna cena stana po kvadratu u Beogradu prvi put dostigla 3.000 evra po kvadratu.

Tačnije, iznosila je oko 3.200 evra po kvadratu.  To je povećanje od oko 14 odsto u odnosu na isti period prethodne godine. Međutim, treba naglasiti da je RGZ ovaj prosek dobio uzimajući samo cene u najužim beogradskim opštinama, što je uticalo na to da cena po kvadratu izgleda viša.

Na primer, prema ranijim podacima RGZ-a, prosečna cena stana po kvadratu u Beogradu u prvoj polovini 2025. godine bila je oko 2.500 evra (sa svim opštinama), dok je u istom periodu 2024. godine iznosila oko 2.300 evra (sa svim opštinama) po kvadratu.

Sledeći grad u Srbiji sa najvišom prosečnom cenom stana po kvadratu u prvoj polovini ove godine bio je Novi Sad, gde je cena iznosila 2.360 evra po kvadratu.

Niš je sledeći grad po najvišoj prosečnoj ceni stana po kvadratu, koja je iznosila 1.765 evra. U Užicu je bila 1.634 evra po kvadratu, a u Kragujevcu 1.574 evra po kvadratu.

U svih ovih pet gradova cene stanova porasle su u proseku od 10 do 18 odsto.

Najjeftinija prosečna cena stana po kvadratu u Srbiji u prvoj polovini ove godine bila je u Kikindi (957 evra po kvadratu), zatim u Prokuplju (980 evra po kvadratu) i Vranju (1.001 evra po kvadratu).

Agent za nekretnine Milić Đoković ocenjuje da je rast cena nekretnina, nažalost, tendencija koja je prisutna i u regionu, a da je pre svega posledica inflacije, ali i plitkog investicionog tržišta i određenih statističkih okolnosti.

Kada je reč o cenama stanova u Beogradu, naš sagovornik objašnjava da je Beograd ciljni grad za 90 odsto Srba u svetu i 50 odsto ljudi iz regiona, tako da je kao takav tražen, što podiže cene nekretnina.

Ipak, kako dodaje, iznenađuje ga rast cena u manjim i manje atraktivnim gradovima.

„Mi fokus uvek stavljamo na Beograd, ali generalno, to je trend u svim gradovima i delovima Srbije. Povećane su i cene vikendica, odnosno kuća za odmor, tako da mislim da je to neki beg u nekretnine“, navodi Đoković za Danas.

Prema njegovim rečima, na rast cena u velikoj meri utiče i inflacija, zbog čega ne treba poistovećivati rast cene sa rastom vrednosti nekretnine.

„Nije se povećala vrednost stana, već samo cena. Jer, ako kvadrat košta 3.000 evra, to je i dalje 50 kvadrata. Da li je taj kvadrat porastao i postao sada 55 kvadrata? Pa nije, on je i dalje 50 kvadrata, nije ušao u kvasac“, objašnjava Đoković.

Naglašava da rastu cene, ne raste vrednost, dodajući da se to na nekretninama mnogo vidi, zato što su u pitanju velike cifre.

Direktor i rukovodilac sektora za procenu vrednosti nekretnina u CBRE za Jugoistočnu Evropu Nebojša Nešovanović ocenjuje da rast cena nekretnina u Srbiji nije preterano iznenađenje, već trend koji na tržištu traje već duži niz godina.

„Po meni, to nije preterana vest, to je nešto što nam se na tržištu događa već duži niz godina. Imamo stalni rast cena. Svi inputi na tržištu, svi ključni elementi tržišta ostali su isti i onda je krajnji rezultat i dalje isti – mi i dalje imamo rast cena. Tržište je vrlo stabilno i tako će nastaviti da bude“, kaže Nešovanović za Danas.

Kako objašnjava, tržište nekretnina je „najviši odraz ekonomije“, pa će njegov dalji razvoj zavisiti od kretanja privrede.

„Ukoliko ekonomija napreduje i raste, utoliko će i tržište rasti. Ukoliko bi došlo do nekog pada ekonomije, BDP-a, tržište bi ušlo u neku stagnaciju. Ne očekujem da ni u narednih 10 godina vidimo nekakav veći izlet od tog opšteg pravila“, navodi on.

Nešovanović, međutim, ukazuje i na to da podatke o rastu cena nekretnina ne treba posmatrati isključivo statistički, odnosno kao pokazatelj onoga što se na tržištu dešava u trenutku objavljivanja podataka.

„Ono što treba da znate, novogradnja se suštinski ugovara kroz predugovore tokom same gradnje, što znači da su cene koje sada izlaze u proseku ugovorene možda pre godinu i po ili dve dana, odnosno tokom 2024. godine“, objašnjava Nešovanović.

Kako dodaje, zbog toga rast koji se sada prijavljuje za novogradnju zapravo predstavlja poređenje cena iz ranijeg perioda.

„Taj rast koji se prijavljuje suštinski je rast iz 2023. u odnosu na 2024. godinu za novogradnju, dok se kod starogradnje odmah ide na ugovor i to su realno sadašnje cene“, kaže Nešovanović.

Zbog toga, prema njegovim rečima, podatke o rastu cena treba uzeti sa rezervom kada se govori o tome koliko su nekretnine zaista poskupele u tekućoj godini, dodajući da ćemo mi u statistici ono što se desilo 2025. u odnosu na 2024. za novogradnju videti sledeće godine.

On zaključuje da je tržište nekretnina i dalje stabilno, ali ukazuje da bi i eventualno usporavanje ili pad koji bi se dogodio danas u zvaničnoj statistici bio vidljiv sa značajnim vremenskim odlaganjem.

Beogradske opštine dominiraju po cenama

Stanovi su najskuplji u beogradskoj opštini Savski venac, gde je prosečna cena stana po kvadratu u prvoj polovini ove godine iznosila 4.210 evra. Poređenja radi, prošle godine u ovom periodu prosečna cena stana po kvadratu iznosila je oko 3.900 evra.

Sledeća beogradska opština po najvišoj prosečnoj ceni po kvadratu je Stari grad, gde je ona iznosila 4.030 evra. U istom periodu prošle godine, prosečna cena stana po kvadratu iznosila je oko 3.800 evra.

Iza nje je Vračar, gde su se stanovi prodavali po ceni od oko 3.600 evra po kvadratu. Prošle godine prosečna cena iznosila je oko 3.300 evra po kvadratu.

Sledeći je Novi Beograd, gde je prosečna cena stana po kvadratu iznosila 3.385 evra.

Na sledećem mestu je opština Palilula, gde su prosečne cene stanova po kvadratu bile oko 3.000 evra.

U svim opštinama došlo je do povećanja cena stanova po kvadratu, u rasponu od 10 do 18 odsto.

Beograd na vodi drži rekord sa prosekom od 5.800 evra po kvadratu: „Stvar prestiža“

Kada je reč o najskupljim stanovima u beogradskim stambenim kompleksima, definitivno rekord drži Beograd na vodi, gde je u prvom polugodištu ove godine prosečna cena stana po kvadratu iznosila čak 5.821 evro.

Na pitanje da li ti stanovi zaista vrede toliko, Đoković kaže da je očigledno da tržište funkcioniše, a da na cenu utiču i prestiž, potražnja i dobro pozicioniran brend.

„Očigledno, dok ima ovaca, biće i vukova, da se tako izrazim narodski. Naravno, ne računam ni da su ti prodavci vukovi, ni da su kupci ovce, već se tako kaže“, navodi Đoković.

Prema njegovim rečima, Beograd na vodi je praktično „grad za sebe“, dobro se izdaje, ali predstavlja i stvar prestiža i pokazivanja uspeha.

„To je stvar prestiža, stvar pokazivanja, jedna od stvari uspeha u životu – imati stan u Beogradu na vodi. To je otprilike ta varijanta kod našeg prosečnog srpskog kvazi-biznismena. Devedeset odsto ovih novih biznismena želi da ima stan u Beogradu na vodi, tako da je to posledica svega toga“, kaže Đoković.

Kako dodaje, cenu dodatno podržavaju brendiranje i marketing, zbog čega kupci, kako ocenjuje, ne kupuju samo nekretninu već i određenu priču.

„Brendirano je, dobar marketing, kupuje se priča“, objašnjava Đoković.

Garaže sve veći luksuz

Garaže u Beogradu postaju sve veći luksuz. Najvišu prosečnu cenu garaže u Srbiji drži beogradska opština Stari grad, gde je u prvom polugodištu ove godine iznosila čak oko 29.350 evra.

Sledeća po ceni garaža je beogradska opština Savski venac, gde je prosečna cena bila 28.100 evra.

Nakon toga je Novi Beograd, sa prosečnom cenom od oko 24.400 evra.

Najveća prosečna cena kuće ipak bila u Novom Pazaru

Najveća prosečna cena kuća nije bila ni u Beogradu ni u Novom Sadu, već u Novom Pazaru.

Prema podacima RGZ-a, najveća prosečna cena kuća u prvoj polovini ove godine bila je u Novom Pazaru i iznosila je oko 154.000 evra, što je povećanje od oko 85 odsto u odnosu na isti period prošle godine.

Đoković objašnjava da je rast prosečne cene kuća u Novom Pazaru od 85 odsto posledica malog statističkog uzorka, odnosno prodaje nekoliko nekretnina koje su bile znatno skuplje od proseka.

Kako navodi, nije reč o tome da su kuće realno poskupele 85 odsto, već su se u posmatranom periodu prodale dve ekstremno skupe nekretnine, što je značajno podiglo prosek.

Sledeći grad u Srbiji sa najvišom prosečnom cenom kuće je Novi Sad, gde je ona iznosila oko 145.000 evra.

Na trećem mestu je Beograd, gde je prosečna cena kuće u prvom polugodištu ove godine bila oko 99.200 evra.

Najskuplje kuće ipak su prodate u beogradskoj opštini Savski venac, gde je prosečna cena prometovanih kuća iznosila oko 850.000 evra, ali je to za 22 odsto niža vrednost u odnosu na prvo polugodište prošle godine.

Nešovanović kaže da se pad vrednosti kuća u Beogradu ne oseća na tržištu. Kako navodi, statistički uzorak verovatno nije bio dovoljno reprezentativan.