Zašto visi Pedro Sančez – Miša Brkić

Postoje različita tumačenja oko tog pitanja. Po jednom, institucionalnom, Parlament je prvi viknuo jer je većinom glasova odbio da prihvati dva Sančezova dekreta kojima je premijer pokušao da „reši krizu stanovanja“ i on je bio primoran da objavi pad vlade i najavi prevremene parlamentarne izbore za 29. novembar. Samo dan ranije premijer je tvrdio da prevremeni izbori ne dolaze u obzir.

Drugo tumačenje je vaninstitucionalno, svodi se na „svađu u porodici“, viku na ulici gde Sančezove pristalice traže od njega da „benzinom gasi požar“, zahtevaju još više socijalizma da bi rešio stambenu krizu.

Glasanje u Parlamentu pokazalo je da je Špancima dozlogrdio Sančezov socijalizam. A ekonomski analitičari tvrde da je socijalističko upravljanje državom dovelo do krize stanovanja (manjka stanova) a ne obrnuto – kako tvrde socijalisti – da su za krizu krivi pohlepni kapitalisti i tržište.

Kamen o koji se Sančez spotakao bila su dva vladina dekreta koje je Parlament odbio da usvoji. Tim dekretima vlada je pokušala da popravi ono što je sedam godina uništavala istim politikama koje su dovele do krize i da do kraja sprovede eksproprijaciju prava vlasništva.

Prvim dekretom Sančez je hteo da produži zaštitu od deložacije osobama bez stambene alternative do kraja 2030. godine, što bi efektivno zabranilo deložaciju u većini slučajeva čak i onda kada stanari prestanu da plaćaju kiriju. Zatim, da ograniči „spekulativne““ kupovine stanova, da reguliše sezonski i turistički najam, da uvede PDV od 10 odsto na izdavanje turističkih apartmana, da država daje kredite s nula odsto kamate kod kupovine prve nekretnine i da ograniči rast godišnjeg najma.

Drugi dekret bi uveo automatsko i uzastopno obnavljanje ugovora o najmu uobičajenog prebivališta (neograničen najam), produženje roka obaveštenja vlasnika s četiri na šest meseci i odštetu podstanaru ako vlasnik ne želi da obnovi ugovor (odštetu bi plaćala država).

Stambena kriza u Španiji nije slučajnost. Socijalisti je predstavljaju kao dokaz da je tržište zakazalo i da država treba da se umeša: uvede strožu kontrolu kirija, više poreze za vlasnike, oštrija ograničenja za investitore i širu intervenciju na tržištu iznajmljivanja.

Sančez je polagao sve nade u svoju politiku stanovanja (ograničenje visine kirije i eksproprijaciju velikih stanodavaca). To je bila jedina populistička tema kojom je gnev birača usmeravao protiv stanodavaca i „fondova lešinara“ umesto protiv vlade. Suština vladine komunikacije s građanima svodila se na zapaljivu retoriku tipa „španske domove preuzele su bezobzirne korporacije koje penzionere izbacuju na ulicu“.

Stambena kriza je, međutim, predvidiv i ogoljen ishod socijalističkih politika koje ograničavaju ponudu, kažnjavaju ulaganja, narušavaju pravnu sigurnost a za sve nevolje okrivljuju vlasnike stanova. Španija nema problem sa stanodavcima, ima problem sa (malom) ponudom, (visokim) porezima, pravnom (ne)sigurnošću i birokratijom.

Činjenice govore suprotno od onoga što Sančez tvrdi: prekomerne intervencije vlade, suvišna regulativa i osvetničko oporezivanje stvorili su pogubnu kombinaciju naglog rasta potražnje, hronično nedovoljne izgradnje, neprijateljskog stava prema privatnom sektoru i sve veće pravne neizvesnost za vlasnike stanova.

Zakon o stanovanju Sančezove vlade iz 2023. godine isporučio je suprotne rezultate od obećanih i najveći je krivac za krizu: kirije su porasle više od 50 odsto, oko 300.000 stanova nestalo je sa tržišta dugoročnog izdavanja a vladino obećanje o obezbeđivanju 270.000 stanova iz javnog fonda pretvorilo se u „ludom radovanje“.

Sančez je ograničio cenu kirija i dopustio skvoterima da nezakonito zauzimaju tuđu imovinu čime je privatne vlasnike stanova tretirao kao neplaćenu službu socijalne zaštite i normalizovao poslovnu klimu u kojoj se privatni vlasnik suočava s trajnom neizvesnošću, troškovima i odlaganjem sudske zaštite kada neko bez dozvole zaposedne njegovu imovinu.

Rezultat takve politike nije bio pristupačno stanovanje. Dogodilo se obrnuto, Sančezova stambena politika dovela je do manjka stanova za izdavanje, viših cena preostalih stanova i rastućeg jaza potražnje i ponude na tržištu  nekretnina. Između 2021. i 2025. godine u Španiji je broj domaćinstava porastao za približno 1,2 miliona a izgrađeno je samo 474.000 stanova (uključujući i one iz programa subvencionisane stanogradnje). Rezultat je kumulativni manjak od oko 734.000 stambenih jedinica u samo četiri godine.

Problem se nastavio i 2025. godine kad je Španija izdala dozvole za izgradnju 162.200 stambenih jedinica, dok je novoformiranih domaćinstava bilo 226.000 (deficit veći od 64.000 stanova u jednoj godini). Procene su da će do 2028. godine nedostajati više od milion stanova.

Šta je razlog manjka stanova? Građevinskih i finansijskih kapaciteta ima dovoljno. Razlog su vladini birokratski propisi koji stambenu gradnju čine gotovo nemogućom. Primera radi, 95,7 odsto nacionalne teritorije klasifikovano je kao zemljište na kojem nije dozvoljena gradnja a prenamena ruralnog zemljišta u građevinsku parcelu traje
između 10 i 15 godina.

Zatim, izdavanje opštinskih dozvola redovno traje duže od godinu dana a Ernst&Young i madridsko Udruženje investitora procenili su da ta odlaganja povećavaju cenu svakog novog stana za 18.000 evra. Porezi vezani za stanovanje donose državi godišnji prihod od 52,2 milijarde evra, a gotovo četvrtina cene novog stana odlazi državi na ime poreza.

Na stambenu krizu utiče i bespravno useljavanje jer sudski postupak za iseljenje osobe (skvotera) koja bespravno zauzima tuđi prostor traje skorodve godine – ovaj problem pogađa više od 100.000 stambenih jedinica. U hiljadama aktuelnih oglasa za prodaju stanova važno je upozorenje da je stan nezakonito zaposednut, što automatski isključuje njegovu prodaju.

Doskorašnji premijer i njegove levičarske pristalice pokušavaju da stambenu krizu predstave kao sukob stanara i finansijskih investitora („grabežljivi fondovi“ i „beskrupulozne korporacije“). To nije istina. Za velike investicione fondove Sančezove mere predstavljaju samo sitnu neprijatnost. Ali, za malog stanodavca one znače – propast. A za zakupca znače manje dostupnih stanova, više kirije i strože uslove za najam.

U Španiji oko 92 odsto stanova koji se izdaju po tržišnim cenama u vlasništvu je pojedinaca (većinu čine penzioneri koji izdavanjem dopunjuju svoje penzije) i domaćinstva koja su godinama štedela kako bi kupila nekretninu kao investiciju. Kada Sančezova vlada uvodi ograničenja cena, produžava obavezne ugovore, prebacuje troškove na vlasnike, odlaže sprovođenje ugovora ili zakonski i politički otežava iseljavanje stanara ona ne cilja krupne „špekulante“, ona povećava rizik iznajmljivanja za obične ljude vlasnike stanova.

Kada su kirije visoke, socijalistička vlada reaguje tako što obećava njihovo ograničavanje. Međutim, cena zakupa stana nije proizvoljna brojka nastala iz pohlepe vlasnika. U cena kirije uračunati su nestašica dostupnih stanova, porezi, troškovi finansiranja, održavanje, renoviranje, osiguranje, očekivana upražnjenost, pravni rizici i vrednost uloženog kapitala u nekretninu.

Sančezova vlada nije rešavala stambenu krizu. Ona je politizovala nestašicu, uništavala podsticaje za gradnju i izdavanje a onda tražila od građana da za neuspeh politike, nastale u vladinim kancelarijama, okrive vlasnike nekretnina.

Iskustvo Španije pokazuje da socijalizam šteti onima koje navodno štiti. Rezultat nije veća stambena pravednost, već nestašica. Stanovanje ne postaje povoljnije dekretima nego izgradnjom dovoljnog broja stanova kako njihova dostupnost ne bi zavisila od mera ograničavanja potražnje. Do toga se dolazi bržim izdavanjem dozvola, predvidljivom regulativom, povećanjem zemljišta pogodnog za gradnju, manjim preprekama za izgradnju i ciljanom politikom zaista ugroženim domaćinstvima.